A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (“STJ”) no julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821/SP (“REsp nº 1.937.821/SP”), que foi analisado sob rito dos repetitivos, decidiu, por unanimidade, que a base de cálculo do ITBI equivale ao valor da transação declarado pelo contribuinte.

O Recurso Especial foi interposto pelo Município de São Paulo, em face de acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que determinou que a base de cálculo do ITBI deve ser calculada sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando-se o “valor de referência”.

No julgamento do REsp nº 1.937.821/SP, foi decidido que a base de cálculo do ITBI deve ser definida a partir do valor da transação declarada pelo próprio contribuinte, presumindo-se a boa-fé do transmitente. Caso haja discordância em relação à informação prestada pelo contribuinte, o Fisco poderá impugná-la por meio de processo administrativo, nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional (“CTN”). No processo administrativo, será assegurado ao contribuinte o exercício do contraditório, para que possa indicar as peculiaridades que embasaram a base de cálculo inicialmente informada.

O Ministro Relator do caso, Gurgel de Faria, apontou que no que se refere à base de cálculo do ITBI, a expressão “valor venal” prevista no art. 38 do CTN, deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias, além disso, o Ministro apontou que a avaliação de mercado pode sofrer oscilações a depender de determinadas circunstâncias, tal como a existência de benfeitorias, estado de conservação do bem, entre outras.

Em relação ao arbitramento da base de cálculo do ITBI a partir de prévia adoção de valor de referência pelo Município, o STJ firmou entendimento de que adotar tal base de cálculo configura indevido lançamento de ofício do ITBI pelo Fisco, considerando que a base de cálculo seria arbitrada por mera estimativa, com base em critérios genéricos de localização, subvertendo o procedimento previsto pelo art. 148 do CTN, uma vez que não haveria prévio juízo quanto à veracidade da declaração efetuada pelo contribuinte.

Cabe destacar que o julgamento ocorreu sob a sistemática dos recursos repetitivos, o que implica na vinculação das demais instâncias do Poder Judiciário em adotar o entendimento firmado pelo STJ no julgamento de casos idênticos.

No acórdão publicado em 03/03/2022, foram fixadas as seguintes teses pelo STJ: “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”.

Após a publicação do acórdão, o Município de São Paulo interpôs Embargos de Declaração, que aguarda julgamento pelo STJ.

As equipes tributária e imobiliária do escritório Souza, Mello e Torres estão à disposição para o esclarecimento de eventuais dúvidas e análise das medidas cabíveis.