A Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) publicou, em 27 de agosto de 2018, a Instrução CVM nº 602 (“Instrução CVM 602”), que revogou a Deliberação CVM nº 734, de 17 de março de 2015 (“Deliberação CVM 734”), e estabeleceu novas regras para as ofertas públicas de contratos de investimento coletivo hoteleiro (“CIC Hoteleiro”). Conforme definido no art. 1º, inciso “I”, da Instrução CVM 602, “CIC Hoteleiro” é “o conjunto de instrumentos contratuais ofertados publicamente, que contenha promessa de remuneração vinculada à participação em resultado de empreendimento hoteleiro organizado por meio de condomínio edilício”.

A edição da Instrução CVM 602 estabelece regras mais claras e menos restritivas para esse tipo de empreendimento, ampliando o acesso de incorporadores e operadoras hoteleiras ao mercado de capitais brasileiro.

As principais alterações decorrentes da norma são as seguintes:

  • As ofertas públicas de CIC Hoteleiro ficam sujeitas ao registro prévio na CVM, ressalvadas as hipóteses em que há dispensa de registro, conforme dispõe o art. 28 da Instrução CVM 602¹;
  • A norma estabeleceu um cronograma para a realização da oferta, com prazos para início e encerramento, bem como para a divulgação do registro do memorial de incorporação no registro de imóveis;
  • Foi definido que o prospecto e o estudo de viabilidade econômica e financeira do empreendimento hoteleiro devem conter alertas aos investidores sobre os riscos envolvidos na aquisição do CIC Hoteleiro;
  • Foi definido que “ofertante”, para os fins da instrução, é “a sociedade incorporadora ou qualquer outra pessoa que realize esforços de distribuição pública de CIC hoteleiro”, e não a operadora hoteleira. Contudo, em virtude da importância do empreendimento hoteleiro, a operadora deverá atestar que reviu e considera corretas as informações que serão prestadas ao público durante a oferta;
  • É dispensada a aprovação prévia do material publicitário pela CVM, de modo que o ofertante poderá, se quiser, apresentar o material publicitário da oferta juntamente com o pedido de registro de distribuição do CIC Hoteleiro. Essa alteração torna o pedido de registro de distribuição mais ágil. Além disso, por ser facultativa a apresentação conjunta, a análise do pedido de registro não será prejudicada caso o material não esteja disponível quando for protocolado o pedido de registro. Ainda, a norma dispensa de aprovação pela CVM cada atualização do material publicitário;
  • O ofertante deve fiscalizar a atividade dos corretores de imóveis, adotando práticas e procedimentos destinados a assegurar o cumprimento do disposto na Instrução CVM 602; e
  • Possibilidade de os condôminos, reunidos em assembleia, dispensarem a sociedade operadora do cumprimento da obrigação de divulgar informações financeiras anuais e trimestrais auditadas, observados os requisitos do art. 32 da Instrução CVM 602.

A Instrução CVM 602 entra em vigor a partir da data da sua publicação, e encontra-se disponível na íntegra em http://www.cvm.gov.br/legislacao/instrucoes/inst602.html.

Há previsão, contudo, de um período de adaptação às novas regras. As ofertas que, na data da publicação da Instrução CVM 602 já tenham sido dispensadas de registro, podem optar entre seguir as disposições da Instrução CVM nº 400, de 2003 (“Instrução CVM 400”), e da Deliberação CVM 734, ou observar as novas regras estabelecidas pela Instrução CVM 602.

Em relação aos pedidos de dispensa de registro de oferta que estejam em análise na SRE, os ofertantes podem, alternativamente, continuar a seguir as disposições da Instrução CVM 400 e da Deliberação CVM 734, ou apresentar novo pedido de registro, observando o regime da Instrução CVM 602.

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¹ “Art. 28. Encontra-se automaticamente dispensada de registro, e sujeita, exclusivamente, ao cumprimento dos deveres indicados neste artigo, a oferta pública de distribuição de CIC hoteleiro:

I – que não ultrapasse, no mesmo ano calendário, a alienação de frações ideais correspondentes a 10 (dez) unidades autônomas por pessoa natural ou jurídica;

II – realizada após a divulgação das demonstrações financeiras anuais auditadas, conforme o art. 31 desta Instrução, em que se tiver reconhecido, pela primeira vez, receita operacional hoteleira, independentemente da quantidade de unidades autônomas ofertadas, desde que o empreendimento já tenha sido objeto de distribuição pública registrada ou dispensada de registro pela CVM; ou

III – que compreenda a alienação de frações ideais correspondentes a mais de 10 (dez) unidades autônomas, no mesmo ano calendário e seja realizada:

a) enquanto estiver em curso a oferta pública registrada promovida pela sociedade incorporadora nos termos desta Instrução; ou

b) no período compreendido entre o encerramento de oferta pública, registrada nos termos desta Instrução ou dispensada de registro pela CVM, e a divulgação das demonstrações financeiras anuais auditadas, conforme o art. 31 desta Instrução, em que se tiver reconhecido, pela primeira vez, receita operacional hoteleira.
(…)”